Инвестор — о замке Прейсиш-Эйлау: он даст импульс всему городу (фото)
23 сентября 2024, 12:30
Осенью 2022 года петербургская компания «ГринАртДевелопмент» приобрела неоднократно горевший форбург замка Прейсиш-Эйлау в Багратионовске. В течение последних нескольких десятилетий историческое здание разрушалось, а территория вокруг него деградировала. Сейчас инвесторы планируют сделать замок новой точкой развития туризма Калининградской области. Чем объект будет привлекать посетителей, что в нём сейчас происходит, когда первые посетители смогут оценить реализованный проект и какие плюсы от него могут получить жители Багратионовска, «Новому Калининграду» рассказал учредитель и гендиректор «ГринАртДевелопмент» Владислав Мазурок.
Весной 2023 года Владислав Мазурок уже рассказывал «Новому Калининграду», что его компания изучала опыт других инвесторов по приспособлению подобных объектов к современному использованию. На тот момент конкретики было немного. Сообщалось только, что взявшиеся за восстановление замка люди намерены «брать всё самое лучшее, что удалось реализовать другим», при этом слепого копирования инициаторы реновации обещали избежать. Полтора года спустя сам форбург внешне приобрёл открыточный вид, готова детальная концепция, и инвестор начинает выстраивать отношения с местным сообществом и властями с прицелом на будущее плотное сотрудничество.
— Главный вопрос — это, конечно, будущее наполнение здания форбурга. Что там происходит сейчас, и что будет после окончания работ?
— Здание форбурга представляет из себя прямоугольник 100 метров в длину и 12 метров в ширину, высотой в 4 этажа с антресолью, — начинает экскурсию по объекту Владислав Мазурок. — Второй, третий и четвертый его этажи займут номера гостиницы. На первом этаже будет три функции: музейное пространство (левая часть здания, если смотреть со двора), ресепшен и лобби отеля, а также ресторан в правой части здания, ближе к цитадели.
Мы сохраняем весь конструктив здания, зачищаем, укрепляем и декорируем основные конструкции. Надо сказать, что всё здание «работает» как вантовый мост — края перекрытий не лежат на средневековых стенах, а удерживаются системой тросов. Мы потратили много времени, чтобы отремонтировать все конструкции здания и фасады, удалить аварийные фрагменты, восстановить кровлю, привести его в порядок снаружи. Сейчас все работы ведутся внутри — заливаем чистовые полы, начали устройство межкомнатных перегородок, завершаем установку всех окон.
— В плане создания музея с кем собираетесь сотрудничать?
— У нас собралась хорошая команда специалистов из Петербурга и Москвы с опытом создания проектов разной сложности, которая разработала предварительную концепцию и механику музейных пространств. Мы рады сотрудничеству с местным краеведческим музеем и его руководителем, Александром Аркадьевичем Панченко, чьи советы и рекомендации здорово помогают в деле. При этом мы открыты предложениям, готовы обсуждать сотрудничество. Мы не застываем и находимся в постоянном поиске интересных идей.
— Музей какой период будет охватывать?
— Средневековье, эпоху Нового времени и до наших дней. Рыцарство существовало во все времена и есть сейчас.
— В паблике вашего замка в соцсетях уже сообщалось, что в вашей концепции будут реальные и вымышленные герои. Можно подробнее, кто они?
— Да, у нашего проекта есть несколько героев. Некоторые из них — реальные исторические личности, связанные с этим местом и олицетворяющие разные эпохи. Это рыцарь Тевтонского ордена из знатного рода Генрих Ройсс фон Плауэн, владевший этим замком в XV-XVI веках. Это Наполеон, чьи войска занимали замок перед сражением 1807 года, и, конечно же, Багратион — гроза французских военачальников и один из самых именитых русских генералов. У нас есть и сказочные герои, которые добавляют милоты и красок нашему замку. Это тевтошки — маленькие тевтонские рыцари, а также три хранителя замка — Сержант Колючка, Баронесса Лисицына и Интендант Медведев. Их можно будет встретить на территории и даже поиграть с ними.
— Получается, у каждого героя будет своя площадка?
— Да, своя зона на территории замка и своя функция. Например, Баронесса Лисицына будет воплощать искусство и красоту, а мотивами будут выступать рисунки Катарины Кляйн (художница родом из Прейсиш-Эйлау, которая прославилась тем, что рисовала популярные в довоенной Германии открытки, за что и получила неофициальный титул «Королевы почтовой открытки» — прим. «Нового Калининграда»). У тевтошек будет своё мини-поселение у крепостных стен, в котором желающие смогут переночевать и весело провести время. Предусмотрены и другие зоны, мы сейчас находимся в процессе доработки их наполнения и визуализации. У реальных героев тоже будут свои зоны, главным образом в музейных пространствах, в цитадели и в здании форбурга.
— Рядом с замком у вас запланирована территория с тематическими домиками, которая называется Сказочная деревня. Что это за домики, и каково их назначение?
— Сказочная деревня — это домики для проживания, в них расположатся номера для размещения наших гостей. Конструктивно они представляют собой некапитальные сооружения, но у них очень характерная архитектура. Это поселение как упомянутых мной тевтошек, так и хоббитов — домики-землянки с круглыми дверями и полукруглыми окнами. В скором времени мы сможем показать, как они будут выглядеть. Сейчас мы активно над ними работаем и рассчитываем, что получится впечатляюще.
— Что в замке откроется в первую очередь?
— Это важный вопрос, сейчас мы как раз командой обсуждаем план открытия объекта. Могу поделиться первыми шагами, об остальном расскажем позднее, когда согласуем план. Рассчитываем, что первый этап будет запущен поздней весной следующего года. К тому моменту уже будут работать наши средства размещения в Сказочной деревне, откроются входные группы замка (их две — ближе к церкви и рядом с цитаделью замка), сувенирный павильон и таверна, прогулочные галереи и часть пейзажного парка. Можно будет погулять по территории и оценить масштаб преображения.
Остальные объекты, включая основное здание форбурга, будут запускаться с третьего квартала, а завершится всё открытием цитадели. Тогда можно будет ярко отметить 700-летие замка.
— Другими объектами в городе не планировали заняться? Кирхой, перестроенной в завод, например. С неё же, если верить историкам, Наполеон за ходом сражения наблюдал.
— Мы с интересом смотрим на город, на кирху и другие объекты. Но давайте не будем забегать вперёд. Сейчас у нас очень большая и сложная задача — реализовать задуманное в замке, мы сосредоточены главным образом на этом. Идеи по другим объектам есть, мы проводим предварительную работу, но не всё сразу.
— Насколько сложно работать в Багратионовске? Одно дело Калининград, где понятный и примерно прогнозируемый турпоток. В муниципалитете, не имеющем раскрутки, явно намного сложнее, чем в том же Черняховске или даже Советске.
— Какую сложность мы имеем в виду? Если мы говорим про спрос, туристический поток, то он мизерный. Но ведь и предложения не было, город не был ориентирован на туриста. Да, нам придется создавать турпоток с низкого уровня. Что есть, то есть. Мы постараемся, и думаю, что всё получится. У нас будет очень хорошее предложение.
Туристы к нам уже приезжают почти каждый день, хотя территория замка закрыта из-за проводящихся работ. Мы водим экскурсии по городу, у нас разработаны три маршрута с посещением небольшого пятачка в замке, где расположены информационные стенды и можно ощутить атмосферу каменных средневековых построек. Иногда зайти на территорию не получается, всё-таки идет активная фаза работ. Но в следующем году с открытием замка всё кардинально переменится.
— Где вы взяли экскурсоводов? Это местные ребята?
— Нам очень повезло, у нас замечательные авторские экскурсии под руководством Оксаны Перовой. Она возглавляет это направление в команде, и, хотя сама из другого региона, очень глубоко и здорово разбирается в истории края, города и самого замка.
К сожалению, пока что нам не удалось найти экскурсоводов среди местных ребят, но всё же мы надеемся это сделать и приглашаем всех желающих пообщаться. У нас есть разработанные экскурсии, методический материал, так что мы сможем обучать начинающих гидов.
— И все-таки в команде кто-то есть уже из Багратионовска?
— Да, конечно.
— А чем эти люди занимаются?
— Прежде всего, они занимаются строительными работами. Это здорово, что значительные объемы работ выполняют местные жители. Много лет им приходилось смотреть на ветшавшие руины, а теперь у них есть шанс возродить их и войти в историю. Кроме того, местные жители заняты в сфере обслуживания в нашем туристическом павильоне. Мы пока на ранней стадии развития, впоследствии число занятых в этой сфере вырастет многократно. Наконец, мы начали сотрудничество с местной молодежной организацией «Есть идея». Ребята активные и неравнодушные, которые очень хотят развития города и района. В этом наши интересы совпадают — нас тоже интересует не только продвижение замка, но и развитие города. Более того, я считаю, что одно без другого сложно реализовать.
Город должен стать приятным местом для посещения и для жизни. И наша первая задача — повысить узнаваемость и привлекательность Багратионовска. Во-вторых, нужно воспитывать квалифицированных специалистов, которые бы обеспечивали высокий уровень сервиса. Можно сделать всё красиво в замке или в городе, приедет много туристов, но не получат хороший сервис — и на этом движение вперёд закончится.
Багратионовск — небольшой город, около 6,5 тысяч человек. В районе живет около 30 тысяч человек. Однако во всём муниципалитете нет среднего профессионального либо высшего учебного заведения. В Багратионовске много детей, подростков, это здорово, но, закончив школу, многие уезжают. Хотелось бы, чтобы они могли получать профессиональное образование и находить достойные рабочие места тут же, не уезжая в другие города. Сейчас это не так, и это проблема, надо будет её решать, чтобы у молодёжи были причины здесь остаться, чтобы молодые люди могли продолжать и учиться здесь, и работать.
— С местными властями общались по этому поводу?
— Ещё нет. Мы прорабатываем варианты организации обучения и обязательно обсудим это с профильным министерством.
— В Черняховске, когда туда капремонт массово зашёл, тут же появился человек, который довольно профессионально начал реставрировать двери (речь о мастере Олеге Суратове — прим. «Нового Калининграда»). У него изначально не было опыта реставрации, зато был опыт деревообработки. Он попробовал, съездил на курсы Фонда капремонта, взял на пробу несколько дверей, всё сделал, специалисты оценили. В итоге замок Инстербург выделил ему помещение под мастерскую. Он там и заказы выполняет, и самому замку помогает. У вас что-то подобное происходит?
— Да. У нас ребята сейчас учатся работать с историческим камнем и кирпичом. Здесь много руин, и мы занимаемся, в том числе, восстановительными и противоаварийными работами.
(Владислав Мазурок подводит нас к южной части замка, где сейчас работают каменщики).
В этой зоне будет таверна и входная группа. Здесь расположена крепостная стена, соединяющая цитадель и останки фундамента исторической усадьбы. Рядом с этой стеной было страшно стоять, из неё выпадали камни, она шаталась местами. В общем, надо было стену спасать, иначе она бы вся рассыпалась, да ещё могла бы кого-то и придавить. Нам пришлось её полностью перебирать, а она высотой более двух метров и довольно толстая. Вот вы видите, что работы уже практически завершены. Ребята хорошо приноровились, дело идет шустро, мастерство растёт. А впереди у нас цитадель, там сложность и объем работ в разы больше.
— То есть, какими-то инъекциями кладку цитадели не спасти?
— Видите вот тот угол? Он разрушается, это сделали удары ветра. И вы видите, что стены наполнены землей и изъедены растениями. Раствор из инъекций будет просто в землю уходить, выдавливать камни, они будут выпадать. Здесь инъекции не помогут. Похоже, что эти стены надо целиком перебирать и вычищать. Проект противоаварийных мероприятий по цитадели сейчас на доработке у проектировщиков, и я рассчитываю, что в октябре мы начнем работу. На это, думаю, у нас уйдет год, там огромный объём. Цитадель — это самый сложный и запущенный объект на территории, с ней придется повозиться. Скорее всего, она будет запущена в последнюю очередь, всё остальное будет готово раньше.
— Своего специалиста по брусчатке не хотите вырастить? На той же улице Красноармейской брусчатку сняли, заменив на тротуарную плитку.
— Хотим. У нас довольно большая площадь территории предназначена под мощение, этим точно придётся заниматься. Будем приглашать специалистов или пытаться вырастить собственную компетенцию. Укладывать брусчатку на общественной территории или проезжей части — это очень сложное и дорогое дело. Ее стоит сохранять местами как дань традиции, для воссоздания исторической атмосферы, и круто, если удаётся так сделать. Но сомневаюсь, что это экономически оправдано в больших масштабах, целыми улицами. Для этого есть современные материалы, технологии. Да, асфальт или плитка не заменят брусчатки, но позволят отремонтировать гораздо большую площадь. И высококлассных специалистов мало, которые бы смогли уложить её так, чтобы она не плясала под колесами автомобилей. В общем, это очень непростой вопрос, надо учитывать массу факторов, находить баланс, тут не стоит быть категоричным.
— По стройке не возникало трудностей с поставкой материалов? Успели что-то за границей заказать?
— Периодически возникают вопросы логистики, но не могу сказать, что это критично. Вообще, из-за границы мы немного привезли, в основном строительные материалы российские. Да, многие вещи приходится везти из других регионов, но мы уже понимаем сроки доставки. Не было такого, чтобы стройка простаивала. Мы знаем условия на рынке и стараемся заранее планировать.
— Какой вы закладываете срок на всё то, что вы показали на слайдах? Чтобы они воплотились в реальность?
— Я уже говорил, что как раз сейчас мы прорабатываем план открытия территории, это будет происходить в несколько этапов. Исходим из того, что до конца 2025 года будет готово практически всё. Скорее всего, цитадель уйдет на 2026 год, поскольку это самый сложный в работе объект и нам предстоят длительные экспертизы. Уже этой зимой будут готовы наши домики из Сказочной деревни, а весной мы планируем обустроить зону ярмарки, таверну, входные ворота и сувенирные лавки. Это будет первый этап.
Следом появятся прогулочные пространства. Мы расчищаем от мусора и зарослей большую территорию. Вся задействованная территория сейчас составляет больше пяти гектаров, и значительная часть — это непроходимые заросли и болота. Но скоро всё преобразится, будет сказочно и мимимишно. Думаю, что 2−3 дня здесь точно будет чем заняться гостям. И не забывайте, что у нас есть маршруты по городу, есть вокзал, есть кирха, есть башня, есть красивая улица, которую недавно отремонтировали, шикарные озера и парки. В общем, город ещё раскроет себя.
— Естественно, возникает вопрос окупаемости. В какие сроки, по вашим расчётам, всё это отобьётся?
— У нас есть финансовая модель, есть расчёты, но реальность часто заставляет их корректировать, так что сроки довольно условны. Ведь мы создаем туристический продукт там, где его не было, и нет объективных данных, на которые можно опереться. Тем не менее это проект, который должен быть коммерчески эффективным. Наша модель рассчитана на 15 лет, включая инвестиционную фазу, до истечения этого срока объект должен полностью окупиться. Очень многое будет зависеть от того, как хорошо мы будем вести дела в замке (а это качественные процессы и команда) и как эффективно будем продвигать замок и город. Ещё раз подчеркну: для того, чтобы добиться массового потока гостей, необходимо развивать город. Этим мы тоже планируем заниматься в сотрудничестве с местными молодежными организациями, администрацией и, конечно же, при поддержке областного правительства.
— Некоторые ваши коллеги по участию в региональной льготной программе по ревитализации объектов культурного наследия сообщают, что им не хватает выделенных средств. Программа-то временно свернулась, и неизвестно, когда она вернётся и вернётся ли вообще. Вы укладываетесь?
— Прежде всего, хочу сказать, что все обязательства, которые область на себя взяла, она чётко выполняет, и мы благодарны за эту поддержку. Хотели бы мы больше? Да, но вполне работаем и с тем что есть. Я не совсем понимаю вопрос, хватает ли выделенных средств. Это же проекты, которые реализуются не только на средства поддержки, а в гораздо большей степени на средства самих инициаторов проектов. Делаем то, что запланировали, если же надо сделать что-то ещё или потратить больше, то делаем это за счет собственных или привлечённых средств. Так что это вопрос планирования и здравой оценки собственных возможностей, а не оценки того, хватает или не хватает того, что выделили.
— Но если бы эта программа заработал опять, вы бы подали новую заявку?
— Возможно. В области ещё есть классные объекты.
— А что бы вы ещё реализовали в замке, если у вас там было сверху 300 миллионов рублей, допустим?
— Интересный вопрос. Можно было бы поднять большой полноценный замок с башней. Надо сказать, что нам повезло с командой архитекторов под руководством Артура Артуровича Сарница. Они создали эскизный проект такого большого замка, смотрится грандиозно.
Но ведь вопрос же не только в том, на что бы ещё потратить, а в том, какова эффективность этих вложений. Ведь за вложенные средства надо отвечать, инвестиции должны возвращаться, а то, что построено, надо должным образом содержать. Поэтому сейчас мы планируем восстановить цитадель, организовать внутренний замковый двор с галереями, но не будем поднимать флигели. На текущем этапе развития проекта это уже будет здорово. Но в голове держим красивый проект замка и сможем к нему вернуться в будущем, если наши прогнозы оправдаются и замок с городом станут по-настоящему популярным и любимым местом у жителей и гостей области.
— Допускаете, что в Багратионовске в ближайшей перспективе появятся новые крупные инвесторы? Чем они могут здесь заняться?
— Я верю, что новые инвесторы появятся. Как только город начнёт делать первые шаги и преображаться, интерес к нему повысится. Можно сказать, что мы застрельщики, первыми начали крупный проект, который должен дать толчок развитию города. Это действительно интересный средневековый город с историей, с классной архитектурой, с большим количеством зелени и воды, исторических объектов. И всё это заиграет и заработает по-новому в том случае, если пойдет значительный туристический поток. Вот цель. А уж когда появится большой спрос, инвесторы смогут создавать предложения, объектов в городе достаточно.
Но это всё про сферу обслуживания и про туризм. Однако помимо это есть и другие сферы. Было бы здорово развивать промышленность, прежде всего пищевую, с учётом пространств вокруг города, а в будущем использовать фактор приграничья. Мне сложно делать выводы, это не наша специализация, но кажется, что потенциал в этом есть.
Пока что мы сосредоточены на городе, туризме и среде жизни. Например, недавно вместе с нашими архитекторами мы разработали эскизные проекты фасадов жилых домов по центральным историческим улицам города, презентовали их администрации района. Рассчитываем, что Фонд капитального ремонта в ближайшие годы сможет заняться этими фасадами. Занимаемся расчисткой и уборкой территории вокруг замка, организацией общественных пространств.
— А если случится так, что опять у нас откроются границы, как вы считаете, это улучшит ваше положение или наоборот?
— Я думаю, что точно улучшит, потому что к нам поедут из-за границы. Как раньше уже не будет, когда все уезжали туда провести время. Сейчас здесь есть где проводить время, и очень даже хорошо проводить. У нас появится предложение, которого раньше не было. Оно новое, в отличие от того, что есть за границей, и мы постараемся сделать точно лучше, чем у них. С сервисом только нужно будет решить вопросы. Но и у поляков сервис так себе. Мы вполне можем их обойти, но над сервисом надо работать уже сейчас, это большой вызов.
— Недавно блогер Олег Бармин, который восстанавливает вокзал в Отрадном, говорил о кризисе в сфере обслуживания. По его мнению, ещё год-два — и негде будет брать людей, заточенных на сервис в Калининградской области. Если запускаются такие крупные объекты, как ваш, где на него взять людей, разбирающихся в сервисе?
— Олег знает, о чём говорит, хотя в этом чересчур оптимистичен. Нет года-двух, специалистов в сфере обслуживания уже сейчас катастрофически не хватает, особенно в малых городах. Остаётся два варианта: либо приглашать кого-то из других регионов, либо обучать тех, кто есть здесь. И мы этим очень озадачены. Полагаю, до конца года будем объявлять набор на обучение с последующим трудоустройством.
— Вы сами на своей же площадке будете проводить это обучение?
— Где физически это делать — решим, это не самый главный вопрос. Вопрос в том, как построить образовательный процесс, составить программу. Мы работаем над этим сами и ведём переговоры с ведущими вузами и колледжами. В общем, это в приоритете. Кадровая проблема — одна из основных, и она требует внимания здесь и сейчас.
— Вы рассчитывали, какое вообще количество персонала вам необходимо, когда все запустится?
— Около ста человек.
— Вы не обсуждали с местными или региональными властями возможность строительства велосипедной дорожки из Калининграда в направлении Багратионовска?
— Нет, не обсуждали, хотя знаем, что в области и в городе много любителей велопутешествий. Часто видим проезжающие велогруппы. Мы уже приняли решение, что будем делать велостанцию с местом отдыха рядом с замком. На самом деле в Багратионовске уже обустроено несколько таких станций, это делается силами местного молодежного движения.
И я хочу отметить, что добраться в город можно не только на автомобиле, автобусе или велосипеде. В город ходят электрички. Пока всего два раза в день, но сейчас мы вместе с Калининградской железной дорогой и правительством области обсуждаем запуск в Багратионовск ретропоезда к полноценному открытию замка, такая практика в области уже есть. Таким образом, турпоток будет организован и по железной дороге, это будет настоящее приключение. Мы благодарны за поддержку идеи включить Багратионовск в маршрутный лист ретропоезда.
— В Калининградской области сегодня параллельно восстанавливают сразу несколько замков. Вы знакомы с их инвесторами и концепциями?
— Да, мы знакомы с инвесторами замков Бальга, Рагнит и Тапиау, хорошо общаемся, делимся опытом, учимся, где-то что-то подсказываем друг другу. Коллеги увлечены своими проектами и делают большую и классную работу. Мы следим за прогрессом в других замках, радуемся достижениям и желаем успеха в реализации проектов.
Казалось бы, все работают c объектами одной эпохи и цивилизации, но по каждому нужно находить позиционирование, чтобы посетитель не думал, что везде одно и то же. Мы работаем над собственным позиционированием и не пытаемся воссоздать атмосферу сурового Средневековья. Замок Прейсиш-Эйлау не был таким мощным в военном плане сооружением, как другие упомянутые замки, у него была несколько иная функция. Мы хотим создать атмосферу притягательного сказочного Средневековья. Собственно, и проект мы называем «Средневековая сказка». Она проявляется в архитектуре, ландшафте, в дизайне, в героях и образах, в историях и легендах. Это будет сказка и для взрослых, и для детей. Она реалистичная (мы реально находимся внутри средневековых стен), и атмосфера, которую мы создаём, будет теплой и привлекательной. Мы хотим, чтобы на территории замка было уютно.
Нам повезло, что у сохранившихся объектов необыкновенная архитектура. Например, крыша здания форбурга. Уклон крыши верный, таким он был изначально, но окна появились гораздо позднее и украсили всё здание, придали ему свой шарм. Останется доработать декоративную подсветку — и будет очень сказочно.
Текст: Иван Марков, фото: Юлия Власова / Новый Калининград, акт историко-культурной экспертизы, слайды, предоставленные инвестором
