В пятницу депутаты Госдумы приняли, а в среду Совфед одобрил новые требования к застройщикам, привлекающим деньги дольщиков. Законопроект этот начали разрабатывать ещё в прошлом году и даже пытались принять до конца 2015 года, однако множество противоречий заставило инициаторов отложить внесение законопроекта в Госдуму до декабря 2015 года. Первое чтение законопроект прошёл в феврале 2016 года, затем ещё несколько месяцев усиленно правился и наконец был поспешно принят на последнем пленарном заседании Госдумы шестого созыва вместе с пачкой других не менее важных и стремительно принятых законопроектов. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» разобралась, что меняется в законе о дольщиках.
Требования к застройщикам
Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации юрлица или банкротства, его деятельность не должна быть приостановлена по решению суда, он не должен значиться в реестре недобросовестных поставщиков в части обязательств, касающихся строительства или капремонта; также застройщик не должен числиться среди недобросовестных участников земельных аукционов, у него не должно быть долгов перед бюджетом или недоимок по налогам. У главы компании и главного бухгалтера не должно быть судимости за экономические преступления. Если эти требования не выполнены к моменту направления проектной декларации властям, застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков.
Раскрытие информации
Все сведения о себе, о своей деятельности и о строительстве застройщик теперь должен выкладывать на официальном
На сайте должны быть размещены все разрешения, проектная декларация, заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, проект договора участия в долевом строительстве, договор поручительства, фотографии стройки и так далее.
Защита дольщиков
При передаче жилья застройщик теперь должен заодно предоставлять полную инструкцию по его эксплуатации. Дольщики могут потребовать устранить выявленные недостатки, причём как у застройщика, так и у поручителя. Если застройщик отказывается от устранения недостатков, дольщики имеют право обратиться в суд. правда, застройщику не придётся отвечать за дефекты, если он сможет доказать, что это произошло либо по причине нормального износа объекта долевого строительства, либо по вине самого дольщика — например в случае «ненадлежащего ремонта». За нарушение срока устранения дефектов застройщику придётся выплатить неустойку за каждый день просрочки. Но есть и другая сторона медали — дольщик теперь не может без суда разорвать договор в одностороннем порядке, если застройщик исполняет свои обязательства.
Поручительство
Как уже говорилось, если у застройщика не хватает уставного капитала, он может найти себе поручителя. «Поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме», — указано в законе. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению, и заключить его необходимо до регистрации первого ДДУ (договор долевого участия). Чтобы поручительство не стало объектом торговли и новым способом мошенничества, в законе прописано, что поручителем может выступать только юрлицо, являющееся учредителем или участником
Поручитель отвечает перед дольщиками в той же степени, что и застройщик. Поручительство должно действовать ещё не менее двух лет после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.
Эскроу-счета
Новая система привлечения денег должна, по идее, стать основной защитой дольщиков от недобросовестных застройщиков. Правда, пока что её работа выглядит довольно сложно. Подробно о том, как должна работать система
В заключаемом между банком и застройщиком кредитном договоре должны быть предусмотрены обязательство банка предоставить кредит на строительство, цели, на которые может быть использован кредит, а также порядок осуществления банковского контроля за целевым использованием предоставленных средств; обязательство застройщика по открытию в этом же банке счетов для совершения всех операций, связанных со строительством; обязательство банка заключить договоры счетов эскроу с дольщиками, условия этих договоров и размер уплачиваемых банком процентов по денежным средствам, внесенным на эти счета, и так далее.
Надо отметить, что право на открытие
Целевое использование
Новый закон четко устанавливает, на что можно и на что нельзя тратить деньги дольщиков застройщикам. Можно, конечно, на строительство многоквартирного дома, квартиру в котором покупал, собственно, дольщик. Или на строительство комплекса домов всё с той же квартирой
Тратить деньги на социальную инфраструктуру можно, если объект после ввода передаётся дольщикам или в государственную (муниципальную) собственность.
Единый реестр застройщиков
Создаётся Единый реестр застройщиков, привлекающих деньги граждан. Вести этот реестр будет «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ». Кабмин также устанавливает, что в этом реестре будет написано и как его вести. В общем, что это будет и как оно будет вестись, в законе не прописано, но отдельно отмечено, что все эти сведения должны быть открыты, общедоступны и опубликованы в интернете.
Компенсационный фонд
Также закон предполагает создание некоего компенсационного фонда для пострадавших дольщиков. Фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Правда, на этом конкретика заканчивается — все нюансы создания и управления фондом должны быть также установлены кабмином. Размер обязательных взносов застройщиков не может быть выше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, отмечено отдельно.
Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений, в том числе об
Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru»